Zaciągając kredyt mieszkaniowy musisz się liczyć z tym, że jego rata to nie jest jedyny koszt, jaki będziesz ponosić w trakcie spłaty kredytu.
Jednym z takich dodatkowych kosztów, który może być znaczący dla Twojego portfela, są ubezpieczenia wymagane przez bank.
Z jakimi rodzajami ubezpieczeń możesz się spotkać przy kredycie mieszkaniowym:
1. Ubezpieczenie pomostowe kredytu
Ubezpieczenie to jest pewną formą zabezpieczenia się banku na wypadek zaprzestania spłaty kredytu przez kredytobiorcę w okresie, gdy nie ma jeszcze ustanowionego zabezpieczenia w postaci hipoteki.
Jest to ubezpieczenie kredytu wymagane od dnia wypłaty kredytu do dnia dokonania wpisu hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej.
Okres trwania tego ubezpieczenia zależy od dwóch czynników:
- czy jesteś już właścicielem nieruchomości (np. przy budowie lub remoncie) lub jak szybko staniesz się właścicielem, ponieważ dopiero wtedy Ty lub notariusz możecie złożyć wniosek do sądu o wpis hipoteki. Dla przykładu: przy nabyciu mieszkania/domu od dewelopera, który jest w trakcie budowy, okres ubezpieczenia będzie z pewnością o wiele dłuższy niż przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego,
- jak szybko sąd, do którego złożyłeś wniosek o wpis hipoteki dokona tego wpisu. W dużych miastach trwa to najczęściej kilkanaście miesięcy w mniejszych kilka.
W związku z tym ubezpieczeniem klient albo płaci dodatkową składkę ubezpieczenia albo ma podwyższone oprocentowanie.
Koszt ubezpieczenia pomostowego dla kwoty kredytu 100 tys. zł w poszczególnych bankach przedstawia się następująco:
Alior – wzrost oprocentowania o 2,5% powoduje wzrost raty o ok. 165 zł/m-c
BNP Paribas – wzrost oprocentowania o 1% powoduje wzrost raty o ok. 64 zł/m-c
BOŚ – wzrost oprocentowania o 1% powoduje wzrost raty o ok. 64 zł/m-c
BPS – wzrost oprocentowania o 1,4% powoduje wzrost raty o ok. 91 zł/m-c
ING – wzrost oprocentowania o 0,05% powoduje wzrost raty o ok. 3 zł/m-c
mBank – wzrost oprocentowania o 1,5% powoduje wzrost raty o ok. 100 zł/m-c
Millennium – składka m-czna 0,083% kwoty zadłużenia, wzrost raty o 83 zł/m-c
PEKAO – wzrost oprocentowania o 1% powoduje wzrost raty o ok. 64 zł/m-c
PKO BP – wzrost oprocentowania o 0,9% powoduje wzrost raty o ok. 56 zł/m-c
Santander – wzrost oprocentowania o 1% powoduje wzrost raty o ok. 64 zł/m-c.
2. Ubezpieczenie niskiego wkładu
Zgodnie z Rekomendacją S wkład własny przy kredycie mieszkaniowym powinien wynosić 20% kosztów inwestycji. Czyli np. gdy kupujesz mieszkanie za 400 tys. zł Twój wkład własny powinien wynosić 80 tys. zł.
Część banków udziela jednak kredytów, gdy kredytobiorca posiada tylko 10% wkładu własnego, ale wówczas z reguły wymagają ubezpieczenia brakującej kwoty wkładu własnego.
W rzeczywistości ubezpieczenie, o którym mowa wyżej, tak naprawdę nie jest stricte ubezpieczeniem tylko formą zabezpieczenia banku na wypadek, gdyby kredytobiorca nie spłacił brakującej kwoty wkładu własnego. Klient ponosi dodatkowe koszty związane z brakiem wymaganej kwoty do czasu, aż wysokość zadłużenia jego kredytu zmniejszy się do 80% kosztów inwestycji.
Przykład:
Cena zakupu lokalu wynosi 400 tys. zł
Twój wkład własny wynosi 40 tys. zł tj. 10% ceny zakupu, a zatem kwota kredytu będzie stanowiła 90% ceny zakupu (360 tys. zł).
Standardowy wymagany wkład własny to 20% ceny zakupu czyli 80 tys. zł. W tym przypadku brakujący wkład własny to 40 tys. zł, który bank ubezpiecza do czasu, aż wysokość Twojego zadłużenia wyniesie 80% ceny zakupu (czyli 320 tys. zł).
Jeżeli nie będziesz nadpłacał kredytu to ubezpieczenie niskiego wkładu trwa z reguły ok. 5 lat.
Poniżej podaję wykaz banków, które stosują ubezpieczenie niskiego wkładu wraz z jego kosztem (parametry dla kredytu z powyższego przykładu):
BOŚ – koszt m-czny ok. 140 zł
BPS – koszt m-czny ok. 230 zł
PEKAO – koszt m-czny ok. 46 zł
PKO BP – koszt m-czny ok. 60 zł
3. Ubezpieczenie na życie
Tego rodzaju ubezpieczenie nie jest obowiązkowym ubezpieczeniem przy kredycie mieszkaniowym (choć bywają wyjątki), natomiast banki tak konstruują ofertę, aby skorzystanie z zakupu takiego ubezpieczenia wiązało się z otrzymaniem przez Kredytobiorcę określonych korzyści takich jak obniżone oprocentowanie czy brak lub obniżona prowizja za udzielenie kredytu.
Warto rozważyć zakup takiego ubezpieczenia w celu zabezpieczenia siebie i swoich najbliższych na wypadek różnych zdarzeń losowych. Śmierć, wypadek lub ciężka choroba mogą spowodować problemy ze spłatą kredytu, który nierzadko brany jest na wiele lat.
Banki oferują różne zakresy ubezpieczenia na życie, poniżej wymienię sytuacje, które mogą być objęte takim ubezpieczeniem:
- śmierć kredytobiorcy – bank z ubezpieczenia spłaci zadłużenie z tytułu kredytu w całości lub w części,
- utrata pracy, poważne zachorowanie, pobyt w szpitalu w wyniku nieszczęśliwego wypadku – ubezpieczyciel zapłaci np. 6 lub 12 rat Twojego kredytu (w zależności od banku),
- niezdolność do samodzielnej egzystencji – tu bank z ubezpieczenia spłaci zadłużenie z tytułu kredytu w całości lub w części.
Nie każdy bank proponuje swoim klientom wszystkie rodzaje ubezpieczeń, o których mowa wyżej. Jeżeli ubezpieczenie będzie dla Ciebie ważne proponuję dokładnie sprawdzić, co obejmuje takie ubezpieczenie w banku, do którego chcesz złożyć wniosek.
Ze względu na różnorodny zakres ubezpieczenia na życie stosowany w bankach nie będę podawała tutaj dokładnych kosztów takiego ubezpieczenia. Orientacyjne składka w zależności od wysokości kredytu będzie się wahać od kilkudziesięciu do kilkuset złotych miesięcznie.
4. Ubezpieczenie nieruchomości
Głównym zabezpieczeniem kredytów mieszkaniowych jest nieruchomość, dlatego ubezpieczenie nieruchomości jest obowiązkowym ubezpieczeniem wymaganym przez bank i trzeba je płacić od dnia uruchomienia kredytu do końca trwania umowy kredytowej.
Banki wymagają ubezpieczenia nieruchomości tylko w zakresie podstawowym czyli od ognia i innych zdarzeń losowych, na minimum wartość kredytu, ale z reguły na wartość rynkową nieruchomości. Takie ubezpieczenie to zabezpieczenie zarówno dla kredytobiorcy jak i dla banku.
Polisę może wystawić Ci twój agent ubezpieczeniowy lub bank. Jeżeli zdecydujesz się na polisę z banku, to możesz liczyć na dodatkowe korzyści z tego tytułu w postaci obniżonego oprocentowania.
Poniżej podaję wysokość składek rocznych polis (zakres podstawowy) wystawianych przez banki, przy założeniu, że kredyt wynosi 320 tys. zł a wartość nieruchomości 400 tys. zł:
Alior – 340 zł (liczone od wartości nieruchomości)
BNP Paribas – 360 zł (liczone od wartości nieruchomości)
BOŚ – 360 zł (liczone od wartości nieruchomości)
BPS – 400 zł (liczone od wartości nieruchomości)
ING Bank Śląski – 368 zł (liczone od kwoty kredytu)
mBank – 93 zł (liczone od wartości nieruchomości)
Millennium – 360 zł (liczone od wartości nieruchomości)
PEKAO – 320 zł (liczone od kwoty kredytu)
PKO BP – 256 zł (liczone od kwoty kredytu)
Santander – 360 zł (liczone od wartości nieruchomości).
I to by było wszystko w temacie ubezpieczeń wymaganych przez banki.
Jeżeli masz dodatkowe pytania, to zapraszam do kontaktu ze mną.