W mojej pracy spotykam klientów, którzy trafiają do mnie ponieważ bank zaproponował im za małą jak na ich oczekiwania kwotę kredytu ze względu na brak zdolności kredytowej. Po mojej analizie sytuacji okazuje się, że ci sami klienci posiadają zdolność w innych bankach i nie ma przeszkód
by otrzymali potrzebną kwotę kredytu.
Poniżej chciałabym Ci pokazać z czego mogą wynikać różnice w wyliczaniu zdolności kredytowej przez różne banki.
Dochód z umowy o pracę
Na rynku krąży opinia o tym, że najłatwiej w bankach mają osoby zatrudnione na umowę o pracę. Jest to po części prawda, ponieważ do obliczenia zdolności wystarczy zaświadczenie o zarobkach i historia konta (z reguły z trzech ostatnich m-cy) potwierdzająca wpływ wynagrodzenia.
W niektórych bankach okazuje się jednak, że aby przyjąć taki dochód do wyliczenia zdolności, klient musi być zatrudniony nieprzerwanie min. 12 m-cy lub musi okazać PIT za zeszły rok, dokumentujący dochód z umowy o pracę. I tak, jeden z banków przyjmuje dochód niższy czyli np. z PIT-u rocznego a nie z zaświadczenia. Oznacza to, że jeżeli dostałeś niedawno podwyżkę w pracy to i tak nie uwzględnią jej w liczeniu zdolności.
A co jeśli oprócz zasadniczego wynagrodzenia dostajesz jeszcze premię i inne dodatki (nadgodziny, prowizje)? Banki uwzględnią je pod warunkiem, że mają one charakter stały i regularny. Niektóre banki przyjmują do zdolności tylko część tych dochodów a niektóre całość.
A jeżeli dostajesz wypłatę wynagrodzenia w gotówce? Okazuje się, że nie wszystkie banki przyjmą taki dochód do obliczeń.
Dochód z działalności gospodarczej
Dla klientów prowadzących działalność gospodarczą sprawa wygląda na bardziej skomplikowaną. Mam wrażenie, że przedsiębiorcy są „szczególnie” traktowani w bankach i wymaga się od nich naprawdę sporej ilości dokumentów.
Po pierwsze działalność musi być prowadzona od min. 12 mc-y – są wyjątki od tej zasady, gdy Twoja działalność jest kontynuacją wcześniejszej pracy o tym samym charakterze.
W przypadku klientów rozliczających się na uproszczonej księgowości (czyli książce przychodów i rozchodów – KPiR) zawsze weryfikowane są dochody za cały ubiegły rok (czasami nawet dwa lata wstecz) oraz za okres bieżący (czyli za miesiące roku, w którym składasz wniosek kredytowy). W sytuacji, gdy średnia dochodów za rok bieżący jest znacznie wyższa od dochodu za rok poprzedni (np. o 25%) bank może przyjąć do obliczenia zdolności niższy z dochodów. To podejście banku jest bardzo ostrożnościowe i nie pomogą tutaj wyjaśnienia właściciela firmy o wzroście dochodu jako efekcie rozwoju firmy.
Uwaga: banki nie lubią kiedy pojawia się strata na działalności w jakimkolwiek miesiącu. Może to być przyczyna odmowy udzielenia kredytu. Dotyczy to również straty z lat ubiegłych – nawet jeżeli cały rok zakończyłeś „na plusie” to bank może zażyczyć sobie zestawienia KPiR za cały poprzedni rok i jeżeli pojawi się miesiąc ze stratą może to być to powód odmowy udzielenia kredytu.
Podobnie ma się rzecz z sezonowością działalności (np. turystyka, gastronomia) – większość banków nie przyjmie takiego dochodu pod uwagę. Ale znam przynajmniej jeden bank, który nie robi z tego problemu. Jeżeli taka sytuacja Ciebie dotyczy zapraszam do kontaktu ze mną.
Jeżeli odpisujesz amortyzację w koszty, to mam dobrą wiadomość – część banków pomniejszy koszty Twojej działalności o jej wysokość przez co Twoja zdolność będzie większa.
Odnośnie klientów rozliczających się na zasadach ryczałtu banki mają bardzo różne sposoby wyliczenia dochodu. Poniżej podane są przykłady sposobu obliczenia dochodu:
- 80% średniego dochodu netto z roku ubiegłego i bieżącego.
- 35% średniego przychodu przed opodatkowaniem, liczonego z ostatnich 12 m-cy.
- 50% dochodu pomniejszonego o składki społeczne i podatek należny.
Z przedsiębiorcami rozliczającymi się na podstawie karty podatkowej sprawa wygląda trochę gorzej, ponieważ nie wszystkie banki honorują dochód z tego tytułu. Jeżeli jednak tak, to dochód liczony jest często jako krotność (7, 8 czy 9-krotność) stawki podatku.
Nie jest to standardem, ale niektóre banki prześwietlają również konto firmowe, sprawdzając czy w jego historii nie ma nim budzących wątpliwości informacji np. tytułów egzekucyjnych, spłat zobowiązań finansowych.
Umowa o dzieło/umowa zlecenia
Tutaj banki mają bardzo różne podejście – część banków w ogóle nie akceptuje dochodu z umowy o dzieło lub zlecenia, część nie akceptuje tego dochodu jako jedynego źródła spłaty kredytu a część nie robi z tego żadnych problemów, przy czym umowa taka musi trwać przynajmniej od 12 m-cy.
NIETYPOWE DOCHODY
Diety kierowców zawodowych
Jeżeli jesteś kierowcą zawodowym to niektóre banki przyjmą dochód z diet pod warunkiem, że otrzymujesz go min. od 6 m-cy. Banki przyjmują do zdolności od 10%-100% wysokości takich diet.
Działalność gospodarcza za granicą
Niestety, żaden bank nie honoruje dochodu z tego tytułu.
Dochód w walucie obcej
Jeżeli pracujesz na umowę o pracę za granicą i otrzymujesz dochód w walucie obcej (EUR, USD, GBP) to na chwilę obecną tylko dwa banki mogą Ci udzielić kredytu, przy czym jeden z nich wymaga, aby pobory wpływały na konto w Polsce przynajmniej od 6 m-cy. Pamiętaj, że te kredyty są udzielane w walucie, w której osiągasz dochód.
Jeżeli do kredytu mogą przystąpić z Tobą osoby zarabiające w PLN to rośnie liczba banków chętnych do udzielenia kredytu.
Dodatek mieszkaniowy dla żołnierza
Tylko cztery banki przyjmą taki dochód po okazaniu odpowiedniego zaświadczenia.
Alimenty przyznane na dziecko
Banki nie traktują alimentów jako dochód a jedynie jako element obniżający koszty – co jednak w rezultacie skutkuje zwiększeniem zdolności kredytowej. Nie wszystkie banki mają takie podejście do alimentów i w ogóle nie biorą ich pod uwagę.
500+
Tylko jeden bank uwzględnia ten zasiłek w liczeniu zdolności kredytowej ale pod warunkiem, że okres otrzymywania zasiłku będzie się pokrywał z okresem kredytowania. Czyli jeżeli zasiłek będziesz otrzymywał jeszcze przez 5 lat a chcesz zaciągnąć kredyt na 20 lat, to bank nie przyjmie tego dochodu do wyliczenia zdolności.
Jak widzisz istnieje sporo różnic w sposobie wyliczenia dochodu w poszczególnych bankach, dlatego nie poddawaj się gdy jakiś bank odmówi Ci kredytu z powodu za małej zdolności.