Ten tekst piszę w lutym 2022 r., gdy sytuacja w kredytach mieszkaniowych nie napawa optymizmem, głównie z powodu szybkiego tempa wzrostu oprocentowania, które praktycznie zmienia się z dnia na dzień.
Razem z moimi klientami bardzo mocno analizujemy aktualnie jaki rodzaj oprocentowania może okazać się lepszy: oprocentowanie stałe czy zmienne?
Podam kilka najważniejszych faktów o rodzajach oprocentowania, aby przybliżyć Ci tą tematykę.
Oprocentowanie zmienne
Do tej pory był to najbardziej popularny rodzaj oprocentowania, a nawet do niedawna jedyny. Zgodnie z Rekomendacją S dopiero od lipca 2021 r. wszystkie banki mają obowiązek posiadać w swojej ofercie kredyty mieszkaniowe również ze stałą stopą procentową.
Na oprocentowanie zmienne składają się dwie wartości:
- Marża banku
- Stawka referencyjna.
Marża banku to niezmienny element oprocentowania, jest ona podana w umowie kredytowej i jest stała przez cały okres kredytowania.
Stawka referencyjna to drugi składnik oprocentowania, który się zmienia i który jest zależny od sytuacji gospodarczej w kraju. Banki stosują najczęściej stawkę referencyjną WIBOR3M (WIBOR 3-miesięczny), który jest ustalany raz na 3 m-ce i stawkę WIBOR6M (WIBOR 6-miesięczny), który jest ustalany raz na 6 m-cy.
Taka konstrukcja oprocentowania sprawia, że zmiana wysokości stawki referencyjnej powoduje automatycznie zmianę oprocentowania, co bezpośrednio wpływa na wysokość płaconych rat kredytów.
Dla klientów najkorzystniej jest wówczas, gdy Rada Polityki Pieniężnej obniża stopy procentowe a tym samym zmniejszają się raty kredytów. Natomiast w drugą stronę, gdy stopy procentowe idą w górę – klienci odczuwają to boleśnie w swoich portfelach, ponieważ raty kredytów drożeją.
Wniosek jest taki, że klienci posiadający kredyty oparte na oprocentowaniu zmiennym nie wiedzą do końca jakie będą płacić raty w przyszłości.
Oprocentowanie stałe
Kredyty mieszkaniowe udzielane z zastosowaniem stałej stopy procentowej oparte są na stopie procentowej ustalanej indywidualnie przez poszczególne banki, która nie ulega zmianie przez okres pierwszych 60 m-cy. Po tym czasie klient ma wybór: albo pozostać przy stałym oprocentowaniu (oczywiście ustalane jest ono na nowo) lub przejść na oprocentowanie zmienne.
Klient posiadający kredyt ze stałym oprocentowaniem ma pewność, że jego rata będzie taka sama przez najbliższe 5 lat, bez względu na to co będzie się działo na rynkach finansowych.
Warto wiedzieć, że na dzień podpisania umowy kredytu mieszkaniowego wysokość oprocentowania stałego jest wyższa od oprocentowania zmiennego. Poza tym, dla kredytów ze stałą stopą procentową trzeba mieć wyższą zdolność niż dla kredytu ze zmiennym oprocentowaniem.
Zatem którą opcję oprocentowania wybrać?
Podanie jednej właściwej odpowiedzi na to pytanie jest bardzo trudne. I jedno i drugie rozwiązanie ma zarówno wady jak i zalety.
Kiedy stopy procentowe będą się utrzymywały na stabilnym poziomie lub będą spadać – korzystniejsze wydaje się oprocentowanie zmienne.
Natomiast gdy stopy będą rosnąć – bezpieczniejszą opcją będzie kredyt ze stałym oprocentowaniem.
Decyzja o tym jaki rodzaj oprocentowania wybrać będzie zależała w dużym stopniu od Twojej zdolności kredytowej, okresu kredytowania czy skłonności do ryzyka.